Juros do financiamento subiram: o que muda para quem compra e para quem vende imóvel

Em menos de uma semana, os três maiores bancos privados do país encareceram o crédito imobiliário. E, no dia 4 de novembro, o Banco Central decidiu parar de cortar a Selic. Se você está comprando ou vendendo um imóvel agora, a conta mudou — e quem entender isso primeiro negocia melhor. Este não é um texto para assustar ninguém. É para mostrar, com números, o que de fato mudou, o que continua igual e quais movimentos protegem o seu bolso neste cenário. O QUE ACONTECEU Na última semana de outubro de 2026, Bradesco, Itaú e Santander reajustaram as taxas mínimas do financiamento imobiliário com recursos da poupança (SBPE): • Bradesco: de 11,70% para 15,00% ao ano + TR • Itaú: de 11,99% para 12,95% ao ano + TR • Santander: de 11,69% para 12,49% ao ano + TR O Bradesco abriu a fila em 26 de outubro, com um salto de mais de 3 pontos percentuais de uma só vez — um reajuste fora do padrão do mercado. No segmento Private do banco, a taxa mínima ficou em 13,60% ao ano + TR. Além disso, o banco suspendeu o modelo que flexibilizava a taxa conforme o perfil do cliente. O Itaú veio no dia 29, e o Santander passou a aplicar a nova taxa a partir de 30 de outubro. Há informações de mercado de que o Bradesco pode rever parte do aumento, mas até agora não existe confirmação oficial. POR QUE OS JUROS SUBIRAM SE A SELIC ESTAVA CAINDO? Essa é a dúvida que mais tenho ouvido. A explicação está em como o banco consegue o dinheiro que empresta. Pense no banco como um revendedor: ele "compra" dinheiro no mercado (captação) e "revende" esse dinheiro para você em forma de financiamento. Quando o custo de compra sobe, o preço de revenda sobe junto. O termômetro desse custo são os juros futuros (contratos de DI futuro negociados na B3). Depois do segundo turno das eleições, esses juros dispararam por causa da preocupação do mercado com as contas públicas. Os bancos repassaram essa alta para o crédito imobiliário. Parte do movimento dos juros futuros já foi revertida nos pregões seguintes, o que indica uma possível acomodação. Só que, em 4 de novembro, veio o segundo sinal: o Copom manteve a Selic em 13,75% ao ano, por unanimidade, e interrompeu uma sequência de cinco cortes seguidos que vinha desde março. O comunicado citou aumento das incertezas e expectativas de inflação mais altas, e não indicou o que fará na reunião de 8 e 9 de dezembro. Tradução prática: a queda gradual dos juros que o mercado esperava para o fim do ano ficou em pausa. QUANTO ISSO PESA NA PARCELA Fiz uma simulação simples para você visualizar. Considerei um financiamento de R$400.000,00 em 30 anos pelo sistema SAC, olhando a primeira parcela (sem TR, seguros e tarifas, que entram no custo real): • Bradesco: a 1ª parcela passa de R$5.011,11 para R$6.111,11 — R$1.100,00 a mais por mês e R$198.550,00 a mais de juros no contrato. • Itaú: de R$5.107,78 para R$5.427,78 — R$320,00 a mais por mês e R$57.760,00 a mais de juros no contrato. • Santander: de R$5.007,78 para R$5.274,44 — R$266,66 a mais por mês e R$48.133,33 a mais de juros no contrato. Repare em duas coisas. Primeiro: o imóvel não ficou mais caro, mas o dinheiro para comprá-lo ficou. Segundo: parcela maior exige renda maior para aprovar. Quem estava no limite da aprovação há um mês pode não passar hoje com o mesmo valor financiado. O QUE NÃO MUDOU Antes de entrar em pânico, vale separar o que continua igual: • As taxas divulgadas são mínimas. A taxa final depende do seu perfil, do relacionamento com o banco, da entrada e do prazo. Proposta boa ainda se negocia. • A Caixa, até o fim de outubro, não havia anunciado reajuste. Como é o banco com maior fatia do crédito habitacional, ela continua sendo a principal referência de comparação. • O Minha Casa, Minha Vida usa recursos do FGTS, não da poupança, e segue com regras e taxas próprias. • Contrato já assinado não muda. O reajuste vale para novos financiamentos. SE VOCÊ VAI COMPRAR: 5 MOVIMENTOS INTELIGENTES 1. Compare o CET, não a taxa da propaganda. O Custo Efetivo Total inclui seguros, tarifas e encargos. É ele que mostra quanto você vai pagar de verdade. Simule em pelo menos três bancos. 2. Aumente a entrada sempre que puder. Cada real a mais de entrada é um real a menos pagando juros por 30 anos. O FGTS pode entrar aqui. 3. Olhe para imóveis com condição direta. Estoques de construtoras e imóveis na planta com parcelas diretas com a construtora até a entrega das chaves não dependem, nesse período, da taxa do banco. É uma janela que muita gente ignora. 4. Considere os ágios (cessão de direitos). Na cessão, você assume o lugar de quem comprou o imóvel na planta: paga ao vendedor o que ele já investiu (o ágio) e segue com o saldo junto à construtora. Bem conduzida, com análise do contrato e anuência da construtora, pode ser uma forma de entrar em um imóvel com condições definidas antes desta alta. 5. Lembre da portabilidade. Se os juros voltarem a cair, você pode levar seu financiamento para outro banco com taxa menor. Comprar o imóvel certo hoje e renegociar o crédito amanhã é uma estratégia possível. SE VOCÊ VAI VENDER: O JOGO VIROU A SEU FAVOR (SE VOCÊ SOUBER JOGAR) Com crédito mais caro, parte dos compradores perde capacidade de compra. Isso não significa que o seu imóvel vale menos. Significa que o seu imóvel precisa estar pronto para quem ainda está comprando: • Preço alinhado com a demanda real, não com o anúncio do vizinho. Imóvel acima do mercado em cenário de juro alto fica parado — e imóvel parado perde força. • Prioridade para compradores com crédito pré-aprovado ou com recursos próprios. Eles fecham mais rápido e com menos risco de a negociação cair. • Flexibilidade na forma de pagamento: parte à vista, uso de FGTS, prazos combinados. Quem facilita a vida do comprador vende antes. Como perita avaliadora de imóveis, faço uma avaliação mercadológica para você saber o valor real do seu imóvel antes de anunciar. Preço certo é a primeira proteção do vendedor em qualquer cenário. O OLHAR DE QUEM VIVE A REVENDA Momentos de crédito mais caro separam o mercado amador do profissional. Na revenda — imóveis prontos, novos e usados, estoques de construtoras e ágios — existem ferramentas que vão muito além do financiamento tradicional: negociação de condições, cessão de direitos, imóveis com pagamento direto, estratégia de preço. Quem conhece essas alternativas continua comprando e vendendo bem, com segurança jurídica e agilidade. Quem depende só da taxa do banco fica esperando o cenário melhorar. A reVENDA não para. Quer saber quanto o seu imóvel vale hoje ou qual caminho de compra se encaixa na sua renda neste cenário? Fale comigo no WhatsApp (34) 99789-1939. Márcia Gonçalves — Especialista em Revenda Imobiliária · CRECI-MG 27669 · Uberlândia/MG ――― Fontes consultadas: Portas, InfoMoney, SBT News, BP Money, Economic News Brasil, NC News, Gazeta do Povo, O Tempo, Metrópoles e Banco Central do Brasil (comunicado do Copom de 4/11/2026). Simulação própria, para fins ilustrativos.